不動産売却で
こんなお悩みありませんか?
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古アパートを経営しており、
建物の老朽化のため改修をしたいが
空室が多いため改修にあてる予算もない。。この先どうしていいのかわからない - 底地や老朽アパート、借家を売却したいが売れるのかが不安
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売却をしたい不動産があるが
買い手がつかず、修繕費用や税金を払うと
何も残らない。。
今すぐにでも手放したい！！
そんなお悩みを日成開発は解消します。
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日成開発は「底地」「長屋」「古アパート」「借家」「築古の賃貸物件」の取り扱い専門業者です。
専門業者だからこそ一般的な不動産業者では買い取りが難しいような「築古の不動産」を現状のままで買い取ることが可能です。 -
仲介業者を挟むと買い手がつかないような案件もございますが、専門業者である弊社では高価買取りが可能です。
もちろん仲介手数料もいただきません。 -
査定をする際の面倒なことはすべておまかせいただいてかまいません。
この機会にあなたの不動産が今ならどのくらいの価格になるのか確かめてみてください。
実際のご相談・解決事例
事例1文化アパート
家主さんの状況
45年前に相続した土地に文化アパートを建てました。
当時は、いつも満室で、順風満帆にアパートを経営しておりましたが、10年程前からは古い木造アパートには入居希望者が集まらず、空室が多くなりました。その上、3年前に2階の入居者が寝たばこによる火事を起こしてしまいました。
幸い全焼は免れたのですが修繕費用も多額になり、それが原因かは不明ですが他の部屋で雨漏りもするようになりました。
雨漏りを修繕する費用も捻出できないので、その部屋は入居募集せずに放置していました。
困っていた点
・10部屋ある内、3部屋の入居しかなく家賃収入が少ない。
・売却しようとしても家賃収入が少ない上に、雨漏りがある為に買い手がいない。
・入居者募集をしても、部屋の内装に手を加えないと空室が埋まらない。
・建物の修繕費用が捻出できない。
解決方法
なんとか売却できないものかと、近所の不動産業者と日成開発さんに相談しました。
近所の不動産業者に「このまま売却するのは条件的にも難しいので、思い切って大規模改修工事をしませんか？」と言われ、工事の見積もりを出してもらいましたが、とても支払える金額ではない上に、大規模改修工事を行っても、高額で売却できる保証はありません。
これ以上のリスクは負いたくありませんので、現状のままで日成開発さんに買い取って頂きました。
売却して
もしあの時、近くの不動産業者が勧める大規模改修工事を行い、多額の借金を背負ったにもかかわらず、買い手がみつからなかったときのことを考えると、ぞっとします。これ以上の支出は絶対に避けたかったので、現状のまま売却できて本当によかったです。
事例2築古マンション
家主さんの状況
5年前に亡くなった主人から引き継いだマンションを経営していました。
全部で15室のうち5室しか入居しておらず、賃貸業者に空室を埋めてもらえるよう頼んでいたのですが全く埋まらずに困っていました。そんな時、ある不動産業者から建て替えを勧められたのです。しかし、入居者がいる状況では建て替えができないので、入居者の方たちと立ち退きの交渉をしました。
ところが、散々の文句を言われたあげくに多額の立ち退き料を要求され、そんな金額は払えるはずがありません。
その後、入居者の方たちとの関係は最悪になってしまいました。
困っていた点
・家賃収入が低く、修繕費用や税金を支払うと収入が残らない。
・売却しようとしても空室だらけで買い手がつかない。
・建替えようにも入居者が退去してくれない。
・立ち退きの話し合いで入居者たちとの関係が最悪になってしまった。
解決方法
ある日、日成開発さんからの資料がポストに入っており、電話をしてみました。
素早く、物件の査定を出してもらい査定価格の説明を聞きました。あまり高額にはならないだろうと思っていましたが、思っていたよりも高額な価格でしたので、ためらいなく売却を決めることができました。
売却して
売却するまでは、空室の事が心配でこれからどうなるのか不安で仕方なかったのですが、今はそれから解放されて本当に良かったと思っております。
又、売却についてはすべて日成開発さんが助けてくれましたので、まったく面倒なことは無く本当に感謝しております。
ご相談から実施までの流れ
日成開発では、お客さまの状況をじっくりお伺いし、最善の策をご提案させていただきます。
ヒアリング
ご所有の物件内容や現在の状況
ご要望をじっくりお伺いします。
ご提案
お伺いした情報をもとに何が
最善かを検討し、ご提案いたします。
ご検討
提案した内容をじっくりご検討ください。ご不明な点があればいつでもご説明差し上げます。
改善策の実施
改善策も当社が窓口になりサポートいたしますので、お任せください。
ご売却
ご売却の決心がつけば、当社にご連絡いただくだけ。あとは当社にお任せください。
代表の田中が
直接皆さんのお悩みをお聞きします
代表取締役 田中 成裕
生年月日：昭和48年1月19日
住 居：兵庫県西宮市在住
家 族：妻、長女、長男、サスケ(うさぎ♂)
経 歴：マンションデベロッパー、借地借家専門会社で用地仕入れ及び明け渡し交渉業務を担当し、10年間の経験をもとに40歳で株式会社日成開発を創業する。
よくある質問
家主さまからいただく質問
- 賃料増額訴訟をしようと考えています。どのようなリスクが考えられますか。
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あたりまえのことですが、家主さんと借主さんの人間関係が悪くなります。経験上ですがこれを一番に気にされる家主さんが多いと感じます。（管理会社が入っていれば別ですが・・・）
実務的なことを言いますと、増額訴訟の判断根拠の一つとなる不動産鑑定士に作成させる不動産鑑定意見書の作成費用、訴訟費用、弁護士費用などが負担となるうえ（最終的に判決で鑑定費用を家主さんと借主さんでどれだけ負担するかを決められますが、家主さんが全額負担する場合もあります。）期間的にも調停から始め、調停が成立しない場合に訴訟となると長期間に渡り、精神的にもかなり疲れます。
また、賃料増額訴訟に対し減額訴訟を起こしてきた場合、減額が認められたら請求のあった時点に遡り差額に利息をつけて返金しなければなりません。よって、増額訴訟を起こすのであれば敗訴する可能性を十分調べて行うようにしてください。 - 立ち退き料に相場はありますか。どのようにして決まりますか。
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よく聞かれる質問です！
はっきり申し上げて、立ち退き料の相場は無いです！なぜかというと、その物件（部屋の広さや築年数、住居なのか店舗なのかなど）、借主さんの状況（年齢、生活状況）、地域性（物価の違い）などによってケースバイケースだからです。
ただ、私の経験で言うと一般的なアパートの1室で100万円前後、借家であれば200万円～400万円というような感覚はありますね。特に借家の立ち退き料に関してわかりやすくいえば、連棟長屋の比較的小さな借家もあれば庭付1戸建ての大きな借家もありますので当然家賃にも相当な違いがあり、立ち退き料も変わってきます。
借主さんも簡単に移転先を決めることができる若い方もおられれば、移転先をなかなか決めることができない高齢者の方もおられます。特に高齢者の方だと引越をすること自体がかなりの負担となる場合もありますので、費用も高くなる場合があります。また、移転先の物件を探すにも高齢者を敬遠する家主さんが多いので移転先を見つけるのに苦戦する場合も多いのです。
このように、立ち退き料は借主さんによってかなり違いが出てくると考えます。
地主さまからいただく質問
- 現在、借地契約期間中の土地を契約が満了した後に有効活用したいのですが、借地人さんから更新請求されました。更新せずに土地を返してもらうことはできるのでしょうか。
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地主さんが更新拒絶をして借地を返してもらうには、地主さんから借地人さんへ遅滞なく異議を述べる必要があります。（更新をしない旨の意思表示）
ですが、異議を述べたら借地を返してもらえるかというとそうではなく、その異議に「正当性」が必要になります。「正当性」とは地主さんがどれくらいその土地を必要としているかが問われ、借地人さんの必要性と比較されることになります。それに合わせて財産上の給付（立ち退き料）も加味されて判断されます。
これは、地主さんにとって過酷な現実ですが、地主さんの正当性が簡単に認められることは無いと思われます。
（相当な額の立ち退き料を支払う場合は別ですが・・・）
実際、契約更新のたびに借地人さんが更新を請求し続けると更新せざるえないことになります。ですから「土地を人に貸すと永久に戻ってこない！」と言われているんですね。
ですが、諦めるのは早いです！経験豊富な専門家に相談してみてからでも遅くはないですよ。 - 地代が1ヶ月滞納されたため、借地契約を解除したいのですができますか。
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地主さんの気持ちはわかります。
しかし、1ヶ月だけの滞納では地主さんと借地人さんの信頼関係が壊れたとは認められないと思います。
契約を解除する場合には、相当の期間を決めて催告し、それでも地代の支払いがない場合に認められると思われます。
また、契約書に「地代の滞納が1ヶ月でもあれば契約を解除できる」と条文に記載してあったとしても裁判になれば認めてもらえない可能性が高いでしょう。
日成開発は、地主さま、家主さまの
絶対なる味方です！
決して損をさせるようなことはいたしません。
日本の高度成長期に建てられた文化住宅や連棟貸家あるいは木造アパートを取り巻く状況は、急激なスピードで変化しております。
少子高齢化に伴う入居者の減少が予想されていることに加え、入居者の高齢化に伴う家賃滞納や孤独死などのトラブルが多発しており、家主さまはこのような問題が起こると必ず対応しなければならず逃げることはできません。
また、戦後の混迷時代に進められてきた底地（貸地）の場合でも、借地人の高齢化または相続が発生することにより、土地を貸し出した当初の契約内容を知る当事者が少なくなっています。その為、当時の契約書もなく、約束事も確認できないような底地が多くなり、「言った言わない」の水掛け論で地主さまと借地人との間で多くの紛争が起きているのが現状です。
このような資産をそのまま次の世代に引き継がすことは、トラブルの先送りではないでしょうか。当社はこのようなトラブルから地主さま・家主さまを守ることが使命と考え、業務を遂行しております。
収益改善をお考えの方・将来的な不安をお抱えの方のご相談も承ります
- 現在の収入改善や、将来が何かしら不安
- 地震や災害などの対策をしなくてはならないが、何をすればいいかわからない
- 空き室も多く、家賃滞納が増えている。今後の運用が不安。。。。
この言葉を地主さま・家主さまからいただいたときに、心底喜びを感じる瞬間と同時にこの仕事にやりがいを感じます。当社は設立以来、貸家・文化アパートや底地（貸地）などの不動産を通じて地主さま・家主さまの「絶対なる味方」として努めてまいりました。
そのような不動産を所有されている地主さま・家主さまは時として、借地人や入居者から理不尽な対応や要求をされ悪者扱いをされる場面が多く、お一人で悩んでおられます。そんな時、当社が地主さま・家主さまの “徹底的な” 味方になることにより、借地借家法で守られた賃借人とのバランスが取れると考えています。