2020年４月1日に、改正された民法が施行されます。今回の民法改正では、賃貸不動産を経営している家主さん・地主さんにも大きく影響する内容・変更点があります。
すでに、賃貸借契約書の変更が必要な点や、実務の中で変更すべきところなど、今後はどのように対応する必要があるか把握されてますでしょうか。

今回の民法改正は、民法が制定されて以来最も大きな、まさに大改正と言える内容になっています。
多岐にわたる今回の改正内容の中で、家主さん・地主さんには是非知っておいていただきたいポイントを紹介いたします。

■保証する限度額を決めないといけなくなります。

個人が根保証（ねほしょう）を行う場合には、極度額（きょくどがく）を定めなければ保証契約が無効となってしまうのです。
民法が改正（施行）される2020年４月1日以降に契約を結ぶ際は、保証人が個人の場合は極度額を明記しないといけません。

これはどういう事かと言うと…

今までの契約では保証の上限金額は明示されていませんでしたが、家賃程度の金額の事なので、比較的簡単に連帯保証人になっていた人も多いと思います。
それが、「連帯保証人の負担する債務の極度額を100万円とする」などと、現実的に金額を書かれてしまうと、尻込みして保証人になるのを躊躇してしまう人も増えるのではないでしょうか。
逆に大家さんの立場からすると、保証を必要とするのは賃料債務だけではありません。
現行法では、金額の増減に関わらず契約上連帯保証人に請求できる可能性のある債務は、家賃の滞納（賃料債務）以外にも、例えば部屋の設備を壊してしまったり、火災や階下への水漏れ等を不注意で起こし、損害を受けた場合などの原状回復義務等の債務があるのですが、これからは極度額（上限額）を超える請求はできないということでもあります。

不動産業界の中でも、極度額の金額はどれくらいが妥当かという議論が各所でされていますが、全ての物件に当てはまる答えは出ないものと思われます。

・極度額を高くしすぎると、入居者が決まり難くなる。（連帯保証人が決まり難くなる可能性が有るため）
・極度額を高くしなくても良いように、入居審査を厳しくする。
すると、さらに入居者が決まり難くなるという悪循環に…

折り悪く、オリンピックに向けた建設ラッシュや土地の値上がりもピークを越え、土地の価格が暴落するのではないかという声が関西でも大きくなってきています。
インバウンド需要の伸びはあるものの、全ての賃貸物件に恩恵がある訳でもありません。

改正民法が施行された後、最も悪い影響が出てくるのは築年数の古い賃貸不動産ではないかと言う見方もあるのです。

■《民法改正　追加情報》
■瑕疵担保責任　（契約不適合責任）
賃貸不動産を経営しているだけでは関係ありませんが、投資物件として頻繁に物件の売買を行うことがある方は、瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）という言葉をご存知かと思います。
「瑕疵」とは何を指すのかという議論も多かったこの言葉ですが、名称が変更となります。

瑕疵担保責任　→　契約不適合責任

民法改正前は、隠れた瑕疵に対する責任を負い、損害賠償や場合によっては契約解除もできる制度なのですが、改正民法では「隠れた」という要件が外れ、「契約の内容に適合していない場合」は契約不適合だとされ、代金減額・損害賠償・契約解除などが行えることとなります。

■その他、大家さんが覚えておいてほしいポイント！

①敷金返還と原状回復のルールが明文化された
今までは明文化されていなかった「敷金」と「原状回復」について、今回の民法改正で定義されました。

②前述の連帯保証人の保証する極度額（上限額）以外にも、連帯保証人から賃借人（入居者）の家賃支払い状況などの問い合わせがあれば、回答しないといけなくなります。
また、事業用の賃貸借契約であれば、賃借人の財産状況（収支状況や財産・債務の状況）なども、質問があれば回答するのが義務になります。（連帯保証人への情報提供義務）

③入居者の修繕権限が明文化
入居者が建物で何らかの修繕の必要がでて、大家さんに伝えたにもかかわらず、相当の期間必要な修繕がなされなかった時や、急いで修繕しないといけない事情がある場合は、賃借人（入居者）による修繕が可能だと規定されます。（修繕権）
この修繕に掛かった費用は、賃貸人（大家さん）に請求することができる…と明文化されています。
※入居者の責任や故意によるものは除きます

このように、今までは解釈に委ねられていた部分が明文化されたような内容になっています。

●今回の民法改正についてまとめ
・保証する金額の上限を決めないといけない（極度額と言います）
・家賃の滞納や多額の原状回復費用が必要になった場合、保証人には極度額で決めた金額までしか請求できない
・敷金返還と原状回復のルールが明文化された
・連帯保証人への情報提供義務
・賃借人（入居者）の修繕権が明文化

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