築年数の古い賃貸不動産の売却について

築年数がかなり経った古い賃貸不動産は、『いつ売却するか』というのがとても重要になります。
元々ご自身が所有していた土地や、先祖代々受け継がれている土地にアパートや借家などを建てられ、長年経営してこられた地主様・家主様なら、初めは建て替えや更地にして土地の活用方法を見直すことを考えられるかもしれません。

オリンピック需要やインバウンド需要の影響で、関西でもホテルやマンションなどの建設が増えました。それに伴い建物解体の需要が増えていますので、2020年1月現在の解体費は、驚くほど高騰して高値で安定してしまっています。

古くなった賃貸不動産は、古さゆえ賃料を下げざるを得ないことも今までにあったのではないでしょうか。
おそらく、建設当時より物価は上昇しているにもかかわらず、賃料は大幅に下げているという方も多いのではないかと思います。
築年数の経ったアパートや文化住宅などを所有されている大家さんから、『賃料が安くてもいいので、とにかく空室を埋めたい』という声をよく耳にします。
言い換えれば、『賃料を下げないと入居者に選んでもらえない』ということですので、部屋や建物がニーズに合わなくなってきていると言えるかもしれません。（さらに今後建物の老朽化が進めば、悪化する一方だと予想されます）

何が言いたいかというと、建て替えや解体して更地にすることを考えた場合でも、長年賃料を下げて経営されている状態だとすれば、不動産だけの収支で考えれば、2019年～2020年現在の建物解体費は非常に大きな負担になってしまうということです。

さらに、もう一つ注意しないといけない点があります。
現在の古くなった建物の解体を考えるとなると、当然現在の入居者に立退き交渉を行う必要がでてきます。
当社でも、大家さんが直接入居者に交渉したり、立退き業務に不慣れな不動産会社が交渉し、話が難航・決裂してしまい、立ち退いてもらえないというご相談を受けることがあります。
立退き交渉に失敗してしまうと建物の解体ができないことに加え、立退きに応じてくれた他の入居者は出ていくことになるため、立ち退いてくれない入居者の家賃だけの収入になってしまいます。
また、この時点で売却を考えたとしても、トラブルを抱えた不動産なので売却先が見つかり難くなるうえに、価格を大きく下げざるを得なくなってしまいます。

弊社は、築古不動産専門の不動産業者ですので、これまでも立退き交渉が必要な案件に多く携わってまいりましたため、多くの経験とノウハウがございます。
ご自身で立ち退き交渉を行われる前に、一度弊社までご相談ください。

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