【地主さまへ】底地…相続時の課題

■相続税の減額要因にならない

不動産を相続する際、相続税額は財産評価基準で土地を評価した額より算出され、原則現金で支払う必要があります。
ところが、底地の実勢価格は財産評価基準で算出した額を大きく下回ります。(高い基準の下で税を課せられるということです)というのも、底地は扱いが難しく、借地人との関係もあって換金するのが容易ではないためです。
また、先ほど書いたように相続税は原則現金納付です。前もって準備していないと、一括で納付できないという状況になってもおかしくありません。そうなってから、やむなく底地の売却先を探し、納付することになるでしょう。
他にも、底地の相続にはいろいろな問題が関わってきます。

① 相続税納付時の問題点
底地は、相続税の計算の際に高く評価されてしまい、物納も難しい。

《相続時の評価》
底地は、昔取り決めた低い地代のままであることも多く、収益性が低い上に売却も難しいため、実際の資産価値はとても低くなってしまいます。
しかし、前述のように相続税や贈与税評価は『財産評価基準』で土地を評価して税額が算出されます。
つまり、底地は実際の資産価値が低いにも関わらず、はるかに高い評価をされてしまうため、その結果多額の相続税が課税されることになるのです。まったく勘定が合いません。

② 相続税計算時の問題点
何度か書きましたが、相続税は現金一括納付が原則です。
例外として、一括で現金が用意できない人のために『延納』や『物納』という救済措置があります。

《延納》
相続税を分割で支払う方法で、以下のような条件を満たす必要があります。
・収める相続税額が10万円を超えること
・納税期限までに現金納付が困難であるという正当な理由があること
・納税期限までに延納申請書を提出すること
・担保を提供できること

《物納》
物納というのは、金銭ではなく物で相続税を納付する方法です。
現金一括納付や延納が困難な場合に限り、『物納』が認められていますが、底地の物納には条件があります。
その審査基準は年々厳しくなってきているそうで、実際に底地の物納は難しいと考えた方が良いかもしれません。

物納できない底地とは?

契約上の面積と登記簿上の面積に違いが有ったり、境界が不明確な場合は物納ができません。
他にも、形状が極端に悪い・借地上の建物が違法建築である、など底地・建物自体の理由で物納が認められないこともありますし、借地人と紛争中であったり地代が相場より著しく低い場合なども物納が認められない可能性が高くなります。
※他にもいろいろな条件があります。

ここまで書いてきましたように、底地の売却や物納は難しく、相続を考える際は税金の支払い方法なども含めて十分に検討する必要があると言えるでしょう。
相続税の納付期限は、相続が発生してから10カ月以内とされています。前述のように、底地の売却は難しい場合が多いので、相続税が支払えないからと急いで売却先を探しても、期限内に換金する必要があることを考えると容易ではありません。

何度も書きますが、相続税の支払いに対して前もって準備…場合によっては事前に弊社のような専門業者で、相談や査定を受けてみられることをお勧めいたします。
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