アパート・借家経営の今後について

先祖代々受け継いだ土地に、アパートや貸家などを建てて貸していたり、親から引き継いだ物件を賃貸に出しているなど、経緯や状況も様々だと思いますが、建物を何らかの収益物件として運営されているものと存じます。

そんな中でも、親から相続などで引き継いだアパート・文化住宅や貸家などを経営されてる場合、親の代で長年運営された後の建物を受け継いだということですので、当然ですが建物自体の老朽化という問題に加えて『昔の契約の曖昧さ』も引き継がれており、仕方なくそのままにしているという状況もよく見られます。
つまり、権利関係の複雑な問題を抱えていると表現できるかもしれません。

そのアパート経営、収益がありますか?
親の代から引き継いで経営しているアパート。今は何も問題が無くても長期的に収益があがるか検討し、事業として捉えることが重要になってきます。

不動産経営を事業として考えた場合、
① 賃料
② 空室率
③ 築年数により増加する修繕費
以上の3つが大きなポイントとなります。

① 賃料について
家賃は、周辺の家賃相場や地場の不動産賃貸業者からアドバイスを受け、設定されることが多いと思います。最近では更新時に賃料を上げることは少なくなり、長期的にみると賃料が少しずつ下がる(下げざるを得ない)と想定したうえで計画されるのが賢明です。
② 空室率について
築年数がかなり古くなった不動産なら、長期的にはある程度の空室がある前提で設定された方が良いと思われます。退去される時期は、入居者の都合によって様々です。閑散期に退去者が出てしまうと、次の入居者がなかなか見つからないことも予想されます。
③ 修繕費について
修繕費というと漠然としていますが、退去時の原状回復費用(自然劣化など)、エアコンや給湯機器など、寿命がある設備の交換費用は収支計画書から漏れがちなので注意が必要です。
屋根や外壁など、大規模な修繕についても、ある程度の修繕費用の積み立てを行い、メンテナンス計画/費用も含めた収支計画にすることがとても重要になります。

収支計画は定期的に見直しを

10年、20年もたてば、アパート経営を始めた当初から周辺の環境も大きく変わっていることがあります。
再開発や交通網の変更、大型施設の誘致などに加え、少子化による学校の統合や移転など、入居者のニーズにも大きく影響を及ぼすと思われます。

収支計画は、あくまでも計画時点での未来予測です。状況やニーズの変化に伴って、賃料の見直しや新たな設備投資を検討する必要が出てくるかもしれません。

その時代の状況を見極め、経営方針の修正や計画の変更・見直しが必要となってきます。
また、ご自身の事情やご家族の事情、相続の発生などによっても収支計画を見直さなければならないこともあるでしょう。
収支計画は一度決めると終わりというものではなく、数年で見直しが必要なものと捉えた方が良いと思われます。

最後にもう一点。
周囲の状況が変化していくにつれ、その経過した年数分、ご自身の物件も築年数を重ねているということも、決してお忘れなきようお願いいたします。

 

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